Beaucoup de nos clients nous questionnent sur les rentabilités et l’impossibilité dans nos programmes de récupérer la TVA contrairement aux résidences de tourisme. L’objectif de l’article aujourd’hui est d’informer nos lecteurs sur les investissements en résidence de Tourisme et de comprendre pourquoi RJO Promotion ne fera pas de résidence de tourisme.
En effet, sur le papier, les résidences de tourisme ont beaucoup d’arguments en leur faveur : avantage fiscal, le gestionnaire qui s’occupe de tout, loyers garantis… sauf la quasi-totalité des baux commerciaux avantagent le gestionnaire au détriment du particulier.
Explications :
Premier point : La TVA : Elle n’est restituée qu’à condition que l’investisseur particulier conserve le bien pendant vingt ans. S’il le revend avant, il devra restituer au fisc la TVA correspondant aux années manquantes. S’il détient l’appartement depuis 11 ans, le fisc lui réclamera la différence entre 11 et 20 ans, soit 9/20e de la TVA.
Deuxième point : le bail commercial. En général de 9 ans, certaines personnes souhaitent résilier ce bail à la fin de celui ci et c’est à ce moment-là que les premières surprises apparaissent. En effet, il s’agit d’un bail commercial et non pas d’un bail d’habitation. La plupart des règles qui s’appliquent ne sont pas fixées par la loi, mais par le bailleur et le propriétaire. Le propriétaire doit alors verser une indemnité au gestionnaire pour récupérer son appartement.
Troisième Point : la rentabilité annoncée. C’est notamment sur ce dernier point que je vous conseille de redoubler de prudence. Il ne faut pas se méprendre, la rentabilité annoncée est calculée sur pris HT et ne tient pas compte des frais à la charge du propriétaire : taxe foncière par exemple.
De plus si vous comptez bénéficier de quelques semaines d’occupation, il faut bien sûr déduire ces loyers de la rentabilité locative. Enfin, au moment de la revente, il est généralement plus difficile de trouver preneur pour un logement en résidence de tourisme que pour un bien classique.
Conclusion : si vous achetez dans une résidence et que vous êtes lié par un bail commercial, vous vous engagez avec un gestionnaire duquel vous n’avez pas le droit de vous séparer sauf à lui payer un lourd tribu ainsi qu’à l’Etat. Lui par contre peut vous imposer un nouveau gestionnaire pour le remplacer ou tout simplement stopper les paiements au bout de 9 ans, voire plus tôt si ses affaires vont mal et qu’il est mis en liquidation.