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Posséder un pied-à-terre à la montagne est séduisant. Mais il est impératif de bien cibler son investissement. Retrouvez nos recommandations pour rentabiliser votre placement.
Investir à la montagne, un effort risqué mais payant | Crédits photo : James Preston / CC BY 2.0
« De manière générale, l’immobilier de tourisme a été un peu chahuté depuis une dizaine d’années, explique Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo, plateforme spécialisée dans les résidences de tourisme. Mais nous avons continué de vendre. » La baisse de la fréquentation des stations de ski n’empêche pas les agences immobilières de réaliser de très bonnes performances à la montagne. « Nous venons d’enregistrer nos trois meilleures années depuis treize ans », déclare Charles-Antoine Sialelli, directeur des opérations dans les Alpes françaises pour Athena Advisers, cabinet de conseil en investissement dans l’immobilier de prestige. Preuve que les demandes d’achat et de location sont réelles.
Nouvelles attentes
Pour réaliser un bon placement, il faut savoir être compétitif dans les prix proposés à la location, mais aussi « sélectionner un logement très bien placé », avertit Olivier Trit. L’altitude – au moins 1.500 mètres pour un enneigement assuré –, l’accessibilité et l’étendue du domaine skiable de la station sont les principaux critères pour bien choisir sa destination.
Mais certaines attentes ont changé. Les clients veulent des espaces de vie plus grands – un appartement de 2 pièces mesure aujourd’hui 35 m2, contre 25 m2 dans les années 1970-1980 – mais aussi des activités hors ski.« La nouvelle génération d’appartements doit répondre à plusieurs exigences : le bien-être, l’espace, l’authenticité et l’offre d’activités “après-ski” de qualité (spa, shopping, etc.) », indique Dominique Ménigault, directeur général de Pierre & Vacances Conseil immobilier. Pour satisfaire cette demande, les promoteurs multiplient le développement de résidences de luxe, ce qui conduit à une montée en gamme des surfaces, des prestations, mais également des prix.
Neuf ou ancien, un « faux débat »
Aujourd’hui, à la montagne, « l’immobilier neuf attire plus que l’ancien », estime CharlesAntoine Sialelli. Surtout, son prix de revient peut être moins élevé s’il s’agit d’investir dans les résidences de tourisme, puisque, entre les « frais de notaires réduits (2 % au lieu de 7 %) et la récupération de TVA (20 %), l’immobilier neuf revient 25 % moins cher que l’ancien », analyse-t-il.
L’attractivité d’un bien « dépend de l’endroit où l’on investit, nuance Dominique Ménigault. Parfois, l’ancien est le seul moyen de trouver un bien dans une station ». Ainsi, à Avoriaz et à Méribel, il n’y a presque plus de lancements de programmes dans l’immobilier neuf. Il s’agit en fait d’un « faux débat », pour Dominique Ménigault. « De belles opportunités se présentent autant dans l’ancien que dans le neuf », résume Olivier
En louant un bien meublé, dans le neuf mais aussi dans l’ancien, les propriétaires peuvent profiter d’un régime fiscal avantageux, celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Sont déduits des recettes locatives l’ensemble des frais et les amortissements du bien et du mobilier. « 70 % de nos clients choisissent le régime LMNP », relève Charles-Antoine Sialelli.
Souvent, les propriétaires n’occupent que quelques semaines par an leur logement à la montagne. Ils ont donc tout intérêt à confier leur bien à un professionnel pour en optimiser la rentabilité.
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